Une fissure qui apparaît après des travaux, une infiltration d’eau, un carrelage qui se décolle, une terrasse qui s’affaisse ou encore un défaut d’étanchéité peuvent être les conséquences d’une malfaçon.
Mais constater un désordre ne suffit pas toujours à démontrer qu’il résulte d’une mauvaise conception, d’une erreur de mise en œuvre ou du non-respect des règles de construction.
Alors, comment prouver une malfaçon ? Quels documents conserver ? Faut-il faire intervenir un expert bâtiment ? Et quelle différence entre une simple non-conformité, un désordre et une malfaçon ?
Dans cet article, AULEA EXPERTISE vous explique les principales étapes à suivre.
Qu’est-ce qu’une malfaçon dans le bâtiment ?
Le terme « malfaçon » est couramment utilisé pour désigner un travail mal exécuté, une erreur de mise en œuvre, un défaut de conception ou une réalisation qui ne correspond pas aux règles professionnelles, aux documents contractuels ou aux prescriptions applicables.
Une malfaçon peut concerner de nombreux éléments d’un bâtiment :
- maçonnerie ;
- fondations ;
- toiture ;
- charpente ;
- étanchéité ;
- façades ;
- terrasse ;
- carrelage ;
- plomberie ;
- assainissement ;
- isolation ;
- menuiseries ;
- évacuation des eaux pluviales ;
- réseaux ;
- etc.
Par exemple, une fissure importante peut être liée à un mouvement du sol, mais également à une mauvaise conception ou à une mauvaise réalisation de certains ouvrages.
À l’inverse, la présence d’une fissure ne signifie pas automatiquement qu’il existe une malfaçon.
C’est précisément pour cette raison qu’une analyse technique est nécessaire.
Comment démontrer une malfaçon ?
Pour établir l’existence d’une malfaçon, il faut généralement réunir plusieurs éléments permettant de répondre à trois questions essentielles :
Quel est le désordre ?
Quelle est son origine ?
Existe-t-il un lien entre le désordre constaté et les travaux réalisés ?
Une expertise bâtiment peut permettre d’apporter des éléments techniques à ces différentes questions.
L’expert ne se contente pas de photographier le désordre. Il va rechercher sa cause et confronter ses constatations aux documents disponibles, aux règles de construction et à l’historique du bâtiment.
1. Conserver tous les documents liés aux travaux
La première étape consiste à réunir le maximum de documents.
Il est notamment utile de conserver :
- les devis ;
- les factures ;
- les marchés de travaux ;
- les plans ;
- les notices techniques ;
- les échanges avec l’entreprise ;
- les photographies prises pendant le chantier ;
- les comptes rendus de chantier ;
- les procès-verbaux de réception ;
- les réserves éventuellement formulées lors de la réception ;
- les attestations d’assurance décennale ;
- les études réalisées avant les travaux ;
- les documents techniques remis par les entreprises.
Ces documents permettent notamment de comparer ce qui avait été prévu avec ce qui a réellement été réalisé.
L’administration recommande par ailleurs de conserver les documents importants liés aux travaux, notamment ceux concernant les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.
2. Photographier les désordres
Les photographies constituent également un élément important du dossier.
Il est préférable de photographier :
- le désordre dans son environnement ;
- puis de réaliser des photographies rapprochées ;
- plusieurs pièces lorsque le désordre se répète ;
- les éléments pouvant avoir un lien avec le problème ;
- les évacuations d’eaux pluviales ;
- les fissures ;
- les traces d’humidité ;
- les déformations ;
- les défauts de finition ou de mise en œuvre.
Lorsque cela est possible, il est intéressant de conserver des photographies prises avant, pendant et après les travaux.
Elles peuvent permettre de reconstituer l’évolution du désordre.
3. Mesurer plutôt que simplement constater
Une expertise bâtiment ne repose pas uniquement sur une observation visuelle.
Selon la nature du problème, différents contrôles peuvent être réalisés.
Par exemple :
Pour une fissure
L’expert peut analyser :
- son orientation ;
- sa largeur ;
- sa longueur ;
- sa profondeur apparente ;
- sa localisation ;
- son évolution ;
- sa relation avec les autres désordres du bâtiment.
Pour un problème d’humidité
Des mesures peuvent permettre d’identifier :
- la présence d’humidité ;
- sa répartition ;
- les zones les plus impactées ;
- les éventuels cheminements de l’eau.
Pour un problème thermique
Une caméra thermique peut notamment contribuer à identifier certaines anomalies ou différences de comportement thermique.
Pour certains désordres cachés
Une inspection endoscopique peut permettre d’observer des zones difficilement accessibles sans démontage important.
L’objectif n’est donc pas de multiplier les appareils, mais d’utiliser le moyen de contrôle adapté à la problématique rencontrée.
4. Comparer les travaux réalisés avec les règles applicables
C’est une étape essentielle.
Une malfaçon ne se déduit pas uniquement de l’apparence du désordre.
Il faut notamment examiner les documents contractuels et, selon le cas, les règles techniques applicables à l’ouvrage.
L’analyse peut notamment porter sur :
- les DTU applicables ;
- les règles professionnelles ;
- les prescriptions des fabricants ;
- les plans d’exécution ;
- les prescriptions du maître d’œuvre ;
- les règles de mise en œuvre ;
- les caractéristiques des matériaux utilisés ;
- les documents contractuels.
Il faut toutefois rester prudent : le simple fait qu’une réalisation diffère d’une règle technique ne permet pas nécessairement, à lui seul, de conclure à une responsabilité juridique.
L’analyse doit être replacée dans son contexte technique et contractuel.
5. Rechercher la cause du désordre
C’est souvent la partie la plus importante d’une expertise.
Prenons l’exemple d’une fissure sur une maison.
Plusieurs hypothèses peuvent être envisagées :
- mouvement différentiel du sol ;
- retrait-gonflement des argiles ;
- tassement ;
- problème de fondations ;
- défaut de chaînage ;
- mouvement d’une extension ;
- absence ou mauvaise réalisation d’un joint ;
- infiltration d’eau ;
- défaut de drainage ;
- mauvaise gestion des eaux pluviales ;
- mouvement thermique ;
- simple phénomène de retrait ou de dilatation.
L’expert doit donc rechercher les indices permettant de différencier ces hypothèses.
Dans certaines situations, une étude géotechnique ou des investigations complémentaires peuvent également être nécessaires.
6. Établir le lien entre le défaut et le dommage
C’est un point particulièrement important.
Il ne suffit pas de démontrer :
« Il y a un défaut. »
Il faut également rechercher :
« Ce défaut peut-il expliquer le désordre constaté ? »
Prenons un exemple.
Une évacuation des eaux pluviales mal réalisée est constatée à proximité d’une façade présentant des fissures.
Cette observation constitue un élément intéressant.
Mais il faudra encore analyser la configuration du terrain, la nature du sol, la topographie, les fondations, les écoulements et les caractéristiques des fissures avant de pouvoir établir un lien technique suffisamment argumenté.
C’est cette recherche de causalité qui donne toute sa valeur à une expertise.
7. La réception des travaux est un élément important
La date de réception des travaux est particulièrement importante en matière de garanties.
La garantie décennale court à compter du lendemain de la réception des travaux et couvre pendant dix ans certains dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Il est donc important de conserver le procès-verbal de réception et les éventuelles réserves.
La situation doit ensuite être analysée au regard de la nature du désordre et de la garantie susceptible de s’appliquer.
La garantie décennale peut notamment concerner des dommages importants affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
8. Pourquoi faire réaliser une expertise bâtiment ?
Lorsqu’un désaccord apparaît avec une entreprise, il peut être tentant de simplement envoyer des photographies et de demander une reprise des travaux.
Dans certaines situations simples, cela peut suffire.
Mais lorsque l’origine du désordre est discutée, une analyse technique indépendante peut être particulièrement utile.
Une expertise permet notamment de :
- constater précisément les désordres ;
- effectuer des mesures ;
- rechercher leur origine ;
- analyser les travaux réalisés ;
- examiner les documents techniques ;
- identifier les éventuelles anomalies de mise en œuvre ;
- hiérarchiser les causes possibles ;
- formuler des préconisations d’investigation lorsque cela est nécessaire ;
- établir un rapport technique documenté.
L’expertise ne remplace pas une décision judiciaire et ne détermine pas à elle seule la responsabilité juridique d’une entreprise. Elle apporte des éléments techniques permettant d’éclairer le dossier.
Expertise malfaçon en Gironde : quand faire intervenir un expert bâtiment ?
AULEA EXPERTISE intervient en Gironde et notamment dans le secteur de Bordeaux, Villenave-d’Ornon, Pessac, Mérignac, Talence, Gradignan, Léognan, La Brède et dans les communes environnantes.
Une expertise peut être envisagée notamment lorsque vous constatez :
- des fissures après des travaux ;
- des infiltrations ;
- des problèmes d’humidité ;
- un défaut d’étanchéité ;
- une terrasse qui s’affaisse ;
- des défauts de maçonnerie ;
- des problèmes de toiture ;
- des défauts de mise en œuvre ;
- des non-conformités apparentes ;
- des désordres qui apparaissent après une rénovation ;
- un désaccord avec une entreprise ou un constructeur.
Dans le cas de fissures, une attention particulière peut également être portée au retrait-gonflement des argiles, à la gestion des eaux autour du bâtiment et aux mouvements différentiels du sol.
Malfaçon : faut-il faire une expertise avant d'engager des travaux ?
Dans un contexte conflictuel, il est généralement préférable de documenter le désordre avant de procéder à des réparations importantes, lorsque la situation le permet.
Pourquoi ?
Parce que des travaux réalisés trop rapidement peuvent modifier ou faire disparaître certains indices permettant de comprendre l’origine du désordre.
Il peut donc être pertinent de :
1. constater
2. documenter
3. analyser
4. rechercher l’origine
5. déterminer les investigations éventuellement nécessaires
6. seulement ensuite envisager les travaux adaptés
Dans certains dossiers, une expertise contradictoire ou judiciaire peut ensuite être envisagée selon le contexte et la nature du litige.
Et si l'entreprise conteste la malfaçon ?
Le désaccord entre le propriétaire et l’entreprise ne signifie pas nécessairement qu’une partie a raison ou tort sur le plan technique.
Lorsque les positions divergent, il est important de revenir aux éléments objectifs :
- que prévoyait le devis ?
- que prévoyait le marché de travaux ?
- qu’est-ce qui a réellement été réalisé ?
- quelles sont les caractéristiques du désordre ?
- quelle est son origine ?
- existe-t-il un lien entre le défaut constaté et le dommage ?
- quelles règles techniques sont applicables ?
- quelles investigations permettent de confirmer ou d’écarter les hypothèses ?
C’est cette démarche méthodique qui permet de construire un dossier technique solide
Conclusion : comment prouver une malfaçon ?
FAQ – Malfaçon, expertise bâtiment et désordres de construction
Comment savoir s’il y a une malfaçon dans une maison ?
Une malfaçon peut être suspectée lorsqu’un ouvrage présente un défaut d’exécution, une anomalie de mise en œuvre ou un désordre qui semble lié aux travaux réalisés. Il peut s’agir de fissures, infiltrations, problèmes d’étanchéité, affaissements, défauts de maçonnerie ou encore de problèmes liés aux fondations.
Une analyse technique permet de rechercher l’origine du désordre et de vérifier si celle-ci peut être liée aux travaux.
Comment prouver une malfaçon après des travaux ?
Pour documenter une malfaçon, il est recommandé de conserver les devis, factures, plans, photographies du chantier, échanges avec l’entreprise et procès-verbal de réception.
Un expert bâtiment peut ensuite constater les désordres, réaliser des mesures, analyser les ouvrages et rechercher leur origine afin d’établir un rapport technique détaillé.
Faut-il faire appel à un expert pour une malfaçon ?
Ce n’est pas systématiquement nécessaire. En revanche, une expertise bâtiment peut être particulièrement utile lorsque l’origine du désordre est complexe ou lorsqu’un désaccord existe avec l’entreprise, le constructeur ou l’assureur.
L’expert apporte un regard technique indépendant et permet de mieux documenter le dossier.
Combien coûte une expertise pour une malfaçon ?
Le prix d’une expertise dépend notamment de la nature des désordres, de la superficie du bâtiment, du nombre de zones à examiner et des investigations nécessaires.
Une expertise concernant quelques fissures ne nécessite pas nécessairement le même niveau d’intervention qu’une expertise complète portant sur plusieurs désordres de construction.
Un devis peut être établi avant la mission afin de définir précisément son périmètre.
Une expertise bâtiment permet-elle de déterminer la responsabilité de l’entreprise ?
L’expert bâtiment réalise une analyse technique. Il peut identifier des anomalies, rechercher les causes des désordres et mettre en évidence un éventuel lien technique entre un défaut et un dommage.
En revanche, la détermination de la responsabilité juridique relève du domaine judiciaire et dépend notamment des éléments contractuels et juridiques du dossier.
Que faire si l’entreprise refuse de reconnaître la malfaçon ?
Il est important de conserver les échanges et de documenter précisément les désordres.
Lorsque le désaccord persiste, une expertise indépendante peut permettre de disposer d’un constat et d’une analyse technique avant d’engager d’autres démarches.
Peut-on faire une expertise avant d’engager des travaux de réparation ?
Oui, et cela peut être pertinent lorsque l’origine du désordre est discutée.
Il est généralement préférable de documenter et d’analyser les désordres avant que des réparations importantes ne viennent modifier ou faire disparaître certains indices utiles à l’expertise.
Une fissure peut-elle être due à une malfaçon ?
Oui, mais une fissure peut avoir de nombreuses origines.
Elle peut notamment être liée à un mouvement différentiel, au retrait-gonflement des argiles, à un tassement, à un problème de fondations, à une mauvaise gestion des eaux ou encore à un défaut de conception ou de mise en œuvre.
Une analyse globale du bâtiment est donc nécessaire avant de conclure à une malfaçon.
Le retrait-gonflement des argiles peut-il provoquer des fissures ?
Oui. Les variations de teneur en eau de certains sols argileux peuvent entraîner des mouvements du terrain susceptibles de provoquer des désordres sur les bâtiments, notamment des fissures.
L’analyse doit cependant tenir compte de la nature du terrain, de la configuration du bâtiment, de ses fondations, de la gestion des eaux et de l’évolution des désordres.
Une expertise peut-elle être réalisée après plusieurs années ?
Oui. L’ancienneté des travaux n’empêche pas nécessairement la réalisation d’une expertise.
Il sera notamment important d’étudier l’historique du bâtiment, la date des travaux, la date d’apparition des désordres, leur évolution et les documents disponibles.
Les aspects liés aux garanties et aux délais doivent toutefois être examinés au cas par cas.
AULEA EXPERTISE intervient-il pour les expertises de malfaçons en Gironde ?
Oui. AULEA EXPERTISE intervient notamment à Bordeaux, Villenave-d’Ornon, Pessac, Mérignac, Talence, Gradignan, Léognan, La Brède et plus largement en Gironde et en Nouvelle-Aquitaine.
Les missions peuvent notamment concerner les malfaçons, fissures, problèmes d’humidité, infiltrations, défauts constructifs, désordres liés au sol et pathologies du bâtiment.
Peut-on réaliser une expertise avant une procédure judiciaire ?
Oui. Une expertise technique peut être réalisée en amont afin de documenter les désordres et de disposer d’une analyse indépendante.
Dans certaines situations, une expertise judiciaire peut ensuite être sollicitée selon la nature du litige et la procédure engagée. Une expertise amiable et une expertise judiciaire n’ont toutefois pas le même cadre ni le même statut.
